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sabato 6 settembre 2014

Il geometra e l'assistenza tecnica alla compravendita immobiliare.

Nell'attuale panorama immobiliare italiano il geometra è, fra tanti altri professionisti, il più idoneo, da un punto di vista tecnico, per affiancare in tutto il processo di compravendita immobiliare il proprietario-venditore o il potenziale acquirente di un immobile.
L'insieme delle prestazioni tecniche a tale proposito fornite dal geometra libero professionista, sono identificabili con le prestazioni di "assistenza tecnica alla compravendita immobiliare" competenze, queste, già sancite e regolamentate dalla Legge 2 Marzo 1949 n. 144.
Andando subito nel dettaglio, l'assistenza tecnica alla compravendita immobiliare prevede le seguenti principali prestazioni:

 
  • colloqui ed incontri con il Committente;
  • analisi della documentazione tecnico-amministrativa e catastale;
  • verifiche ed aggiornamenti ipocatastali;
  • verifica generale di massima dello stato di fatto dell'immobile;
  • eventuale assistenza nella ricerca della controparte;
  • indagini di mercato;
  • consulenze urbanistiche e tecnico-giuridiche;
  • valutazioni e assistenza nella trattativa del prezzo;
  • valutazioni e assistenza nella stesura delle condizioni della compravendita;
  • stesura o verifica del preliminare di compravendita o della promessa di vendita;
  • collazione di tutta la documentazione tecnico-amministrativa e catastale necessaria ed utile alla stipula dell'atto notarile;
  • assistenza all'atto notarile.
Oltre alle sopracitate prestazioni, a seguito del sempre più complesso, vasto e a volte contradittorio quadro normativo vigente, in base alla mia personale esperienza, eseguo di prassi, almeno anche le prestazioni inerenti a:
  • verifica di congruità della certificazione energetica A.C.E. e/o A.P.E.;
  • verifica della correttezza e corrispondenza fra i dati anagrafici ed identificativi dell' immobile indicati nella documentazione catastale e quanto indicato nei titoli di proprietà;
  • verifica della corrispondenza fra lo stato di fatto dei luoghi e le planimetrie/schede catastali al fine di ottemperare e tutelare il Committente, o le parti, per tutto quanto previsto dall'art. 19 comma 14 del D.L. 31 Maggio 2010 n. 78;
  • verifica in dettaglio della corrispondenza fra lo stato di fatto dei luoghi e quanto indicato nella documentazione urbanistica ed edilizia in rapporto anche a tutto quanto contenuto nei titoli di proprietà;
  • verifica, se disponibile, della validità o meno del certificato di agibilità;
  • verifica della conformità degli impianti tecnologici;
  • verifica della regolarità relativamente al pagamento di tributi amministrativi quali I.C.I., I.M.U. ecc.;
  • valutazione della convenienza economica della compravendita.
Ulteriori ed imprescindibili verifiche sono determinate dalla tipologia dell'immobile oggetto di compravendita; infatti è facile comprendere come l'assistenza tecnica per la compravendita di un appartamento facente parte di un condominio richieda attenzioni e prestazioni diverse rispetto all'assistenza tecnica per la compravendita di una abitazione singola di un opificio industriale o di un albergo.
E' doveroso fare notare e pertanto precisare come molte delle prestazioni finora indicate sono riscontrabili anche nell'art. 173 bis c.p.c. relativamente alle vendite giudiziarie.
Alla stessa maniera va ricordato che il geometra, in fase di compravendita di un immobile, se richiesto e necessario, è sempre in grado di fornire:
  • precise e puntuali indicazioni su tempi e costi di eventuali procedimenti di regolarizzazione in uno o più degli ambiti sopra citati;
  • precise e puntuali indicazioni su tempi e costi di eventuali opere di manutenzione ordinaria e straordinaria o di nuova costruzione ed ampliamento in genere;
  • un prospetto relativo agli oneri fiscali e tributari e tasse in genere, inerenti e conseguenti alla compravendita stessa, aspetto quest'ultimo, considerato la sempre maggiore pressione fiscale gravante sugli immobili, sicuramente, anche in previsione della ormai imminente e da più parti attesa riforma del catasto, di non secondaria importanza,
  • una relazione di libera ed immediata commerciabilità dell'immobile oggetto di assistenza tecnica, documento quest'ultimo di fondamentale importanza al fine di tutelare, nei diversi ambiti, sia il proprietario-venditore sia il potenziale acquirente dell'immobile oggetto dell'assistenza tecnica.
Da un'attenta lettura di tutto quanto finora indicato emerge che il geometra, per fornire un servizio tecnico che al proposito tuteli effettivamente il Committente, deve essere in possesso di un'ampia e approfondita conoscenza degli ambiti urbanistico-edilizio, catastale, civilistico per tutto quanto concerne la proprietà i contratti le obbligazioni e le successioni, progettuale-costruttivo ed impiantistico, di best practice valutativa e ultimo ma non meno importante l'ambito fiscale-tributario, senza tralasciare le necessarie ed imprescindibili capacità di relazione interpersonale, di analisi e verifica, nonché gestionali-organizzative di tutto il processo. Pertanto se effettuata con "scienza e coscienza" l'assistenza tecnica alla compravendita immobiliare si può intendere come la somma di tutte le competenze previste nella professione del geometra libero professionista e per tanto competenze che difficilmente sono tutte unitamente riscontrabili in altre singole e diverse figure professionali.
Allora, se può risultare utile, per acquistare o vendere un immobile, rivolgersi ad una agenzia immobiliare, pure essendo ultimamente molto in voga è sempre più diffuso il "fai da te", altrettanto e sicuramente più importante è avvalersi comunque di un tecnico di fiducia, quale può essere il geometra, che segua ed accompagni il Committente in tutte le varie fasi della compravendita stessa. È anche e soprattutto in questo ambito che il geometra può fare la differenza nelle compravendite immobiliari in quanto, assistendo il Committente potenziale acquirente o proprietario-venditore che esso sia, svolgendo tutte le necessarie verifiche, automaticamente diventa garante di una compravendita sicura. Infatti non va dimenticato che il geometra, e qui emerge un'altra grande notevole differenza fra quest'ultimo e altre figure professionali normalmente presenti nel processo di compravendita, nell'espletamento dell'incarico di assistenza alla compravendita immobiliare è responsabile nei confronti del Committente, rispondendone anche penalmente, di tutta l'attività per lo stesso eseguita.
Oggi sono completamente mutate le modalità di esercizio delle attività professionali e anche le condizioni che in passato hanno giustificato l'applicazione di una disposizione antielusiva (come quella in commento) sono completamente venute meno. In base ai regolamenti che disciplinano le modalità di esercizio delle attività professionali è previsto l'obbligo di formazione permanente. Non ha più senso prevedere una presunzione di non inerenza dei costi sostenuti per la formazione. Dovrebbe essere l'Agenzia delle entrate in grado di dimostrare che le spese sostenute per l'attività formativa sono in tutto o in parte non inerenti.
A tale proposito il geometra, non essendo coinvolto in tornaconti economici derivanti dalla compravendita stessa, essendo egli remunerato per le sole prestazioni tecniche effettivamente svolte, e non dovendo vendere o fare acquistare assolutamente nulla ma solamente verificare e controllare la bontà di tutto il processo, è colui che può effettivamente porsi a tutela degli interessi del Committente consapevole del valore e dell'importanza delle prestazioni tecniche fornite in funzione proprio delle conseguenti responsabilità, derivanti dalle verifiche e controlli eseguiti, a lui ed esclusivamente solo a lui in capo.
Nello specifico, a titolo di esempio, sono sempre sorpreso ogni qualvolta, assistendo un Committente proprietario-venditore o potenziale acquirente di un immobile, mi vengono con molta superficialità sottoposti, per la verifica prima della firma, la proposta di acquisto o il preliminare di compravendita in formato prestampato su moduli standard, spesso scaricati da internet, nei quali si devono o sono già stati apposti solamente i dati anagrafici dell'acquirente, quelli del proprietario-venditore e i riferimenti catastali dell'immobile. In questi casi, metaforicamente, penso al medico condotto che indipendentemente dal paziente con relativa patologia che si trova davanti, prescrive sempre la stessa ricetta di profilassi farmacologica inserendo di volta in volta nella stessa solamente i dati anagrafici del paziente e magari, in sostituzione dei dati catastali, i dati biometrici!
È bene allora, che il proprietario-venditore o il potenziale acquirente, per tutelare i rispettivi interessi in ambito immobiliare, si rivolgano sempre, per la compravendita immobiliare, ad un geometra esigendo da quest'ultimo innanzi tutto un contratto scritto per prestazioni tecnico-professionali di assistenza tecnica alla compravendita immobiliare che comprenda almeno tutte le prestazioni precedentemente elencate. Il geometra a sua volta deve fornire le prestazioni in contratto adeguatamente e puntualmente calibrate e contestualizzate sull'immobile specifico a partire anche e soprattutto dal preliminare di compravendita o compromesso e, proprio per l'importanza delle prestazioni fornite, per le responsabilità specificatamente assunte, per i valori economici delle transazioni stesse, richiedere un adeguato e congruo compenso. A tale proposito, chiunque può facilmente comprendere come il costo delle prestazioni del geometra sia comunque ininfluente rispetto ai valori delle transazioni, anche e soprattutto se raffrontato al costo ed a tutti i disagi conseguenti, in mancanza delle stesse, necessari a regolarizzare o compensare eventuali carenze o mancate corrispondenze contrattuali.
In conclusione e in conseguenza del particolare momento storico-economico nel quale anche il settore immobiliare in genere e delle compravendite immobiliari nello specifico sta scontando un pesante tributo e subendo delle radicali trasformazioni, con l'assistenza tecnica alla compravendita il geometra, con l'opportuna esperienza e necessaria formazione, ha modo di offrire, in forma oserei dire quasi esclusiva, consulenze di alta qualità e notevoli contenuti per i quali il mercato immobiliare della compravendita è, e sarà anche in futuro, sempre più sensibile e ricettivo.
Corrado Broglio

fonte http://www.agefis.it/area_stampa/editoriali/20140825_asstec_compravendita.html

martedì 27 agosto 2013

Aree edificabili non sono soggette al pagamento imu e ici se pertinenze dei fabbricati

Pertinenze esenti - Senza autonomia niente Ici-Imu

Aree edificabili non sono soggette al pagamento se pertinenze dei fabbricati.


L'aree edificabili non sono autonomamente soggette al pagamento dell'ICI e dell'IMU se sono pertinenza dei fabbricati, anche se il contribuente non ha indicato questa destinazione nella dichiarazione.

Il Vincolo pertinenziale deve essere visibile e va rilevato dallo stato dei luoghi, a prescindere dal fatto che in "Catasto" l'area e il fabbricato non risultino accorpati.

Pertanto, qualora si voglia fruire dell'intassabilità dell'area, si è tenuti comunicare all'ente che è destinata a pertinenza di fabbricato sia nella denuncia originaria sia, qualora abbia omesso questa indicazione, in una dichiarazione di variazione successiva che può essere presentata in qualsiasi momento.

fonte: 
http://www.fiscooggi.it/files/u27/rassegnastampa/26.08.2013_09.pdf


Per chiarimenti scrivere qui oppure +39 392.6248859

giovedì 22 agosto 2013

Ristrutturazione Edilizie: Agevolazioni Fiscali (aggiornamento giugno 2013)

Ristrutturazione Edilizie: Agevolazioni Fiscali 

(aggiornamento giugno 2013)

Pubblicata dall'Agenzia delle Entrate la guida riguardante le agevolazioni fiscali nelle ristrutturazioni edilizie.

clicca il link sottostante per consultare:
 
Possono beneficiare dell’agevolazione non solo i proprietari o i titolari di diritti reali sugli immobili per i quali si effettuano i lavori e che ne sostengono le spese, ma anche l'inquilino o il comodatario. In particolare, hanno diritto alla detrazione:
  • il proprietario o il nudo proprietario
  • il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie)
  • l’inquilino o il comodatario
  • i soci di cooperative divise e indivise
  • i soci delle società semplici
  • gli imprenditori individuali, solo per gli immobili che non rientrano fra quelli strumentali o merce.
La detrazione spetta anche al familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo grado) convivente del possessore o detentore dell’immobile, purché sostenga le spese e le fatture e i bonifici risultino intestati a lui. L’agevolazione spetta anche se le abilitazioni comunali sono intestate al proprietario dell’immobile e non al familiare che beneficia della detrazione.
La condizione di convivente o comodatario deve sussistere al momento dell’invio della comunicazione di inizio lavori.
Per coloro che acquistano un immobile sul quale sono stati effettuati interventi che beneficiano della detrazione, le quote residue del "bonus" si trasferiscono automaticamente, a meno che non intervenga accordo diverso tra le parti.
Ha diritto alla detrazione anche chi esegue i lavori in proprio, soltanto, però, per le spese di acquisto dei materiali utilizzati. 

Per chiarimenti scrivere qui oppure +39 392.6248859


 

venerdì 14 dicembre 2012

Eliminata la possibilità per i proprietari di edifici energivori di autocertificare la classe energetica G.


Stop all’autocertificazione in classe energetica G. 
Modificate le Linee guida nazionali per la certificazione energetica. 



È stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il Decreto Ministeriale che elimina la possibilità per i proprietari di edifici energivori di autocertificare la classe energetica G.
 
Con l'entrata in vigore del decreto 28/2011, è diventato obbligatorio, a partire dal 1° gennaio 2012, far redigere il certificato di efficienza energetica del proprio immobile da un tecnico abilitato, sia nel caso di vendita o affitto, e per la pubblicazione dei relativi annunci pubblicitari.
Ora non è più possibile per il proprietario dell'edificio autocertificare che la propria abitazione abbia delle pessime prestazioni energetiche.
La novità è contenuta nel decreto 22 novembre 2012 del Ministero dello Sviluppo economico, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 290 di ieri 13 dicembre.
Ora anche i proprietari di immobili consapevoli della scadente qualità energetica del loro edificio, che prima potevano autocertificare l'appartenenza dell'immobile alla classe energetica G la peggiore, dovranno ricorrere ai professionisti abilitati per ottenere l'attestato di certificazione energetica.

La possibilità dell'autocertificazione aveva rappresentato un espediente dei proprietari degli immobili per non produrre il certificato energetico (ACE).
Il nuovo decreto indica gli edifici esclusi dall'obbligo della certificazione energetica: box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, ruderi, immobili venduti nello stato di “scheletro strutturale” o al “rustico”

+39 392 6248859 




domenica 5 agosto 2012

Ristrutturare casa: le principali opere agevolabili col 50%

Ristrutturare casa: le principali opere agevolabili col 50%della detrazione Irpef sulle spese di recupero edilizio.

Con la conversione in legge del decreto sviluppo, è definitivo l'aumento dal 36% al 50% della detrazione Irpef sulle spese di recupero edilizio, pagate dallo scorso 26 giugno e fino al 30 giugno 2013.




Durante questo periodo, il limite massimo di spesa per singola unità immobiliare è aumentato da 48mila euro a 96mila euro, mentre dal primo luglio del prossimo anno, il bonus fiscale ritornerà a regime al 36%, con un limite di spesa di 48mila euro.
Relativamente alle opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici, poi, il decreto sviluppo ha concesso la detrazione Irpef del 50%, con la classica procedura delle ristrutturazioni edilizie, retroattivamente dal 1° gennaio di quest'anno, e a regime. Per la detrazione Irpef e Ires del 55% sul risparmio energetico qualificato, invece, la scadenza dell'incentivo al 31 dicembre di quest'anno è stata prorogata al 30 giugno 2013.
Possono beneficiare dello sconto fiscale del 50% (36% da luglio 2013) tutti i soggetti Irpef che effettuano i pagamenti tramite bonifico "parlante" (contenente nella causale l'indicazione del l'articolo 16-bis del Tuir, il codice fiscale del beneficiario della detrazione e quello del destinatario del bonifico). Non è più necessario inviare al Centro operativo di Pescara la comunicazione prima dell'inizio dei lavori o far inserire il costo della manodopera in fattura.


 



Fonte

venerdì 3 agosto 2012

Orgoglio Geometri. A settembre per la difesa delle competenze professionali

"l'orgoglio di essere geometra"

Sostenere e salvaguardare le competenze dei geometri. È questa la parola d'ordine per la Manifestazione nazionale delle competenze del geometra in ambito edilizio, che si terrà il prossimo 26 settembre 2012 a Roma. L'evento è stato annunciato a inizio luglio in occasione dell’Assemblea dei presidenti dei Collegi dei geometri e geometri laureati d’Italia.

Un'occasione finalmente per rivendicare "l'orgoglio di essere geometra" e, soprattutto non una semplice e sterile protesta "che si perderebbe nei meandri delle quotidiane contestazioni che si svolgono nella Capitale", scrive il presidente del Consiglio nazionale geometri Fausto Savoldi. Lo scopo dell'iniziativa è infatti quello di “sensibilizzare l'opinione pubblica ed il mondo politico rispetto alle problematiche dei geometri relativamente alle competenze professionali in materia di edilizia".

Si rivendica il ruolo che hanno avuto e continuano ad avere nella società i geometri e il loro operato al servizio del cittadino e della comunità. Ruolo e attività che sono sempre più difficili da gestire a causa "delle difficoltà nell'operare con riferimento a una legislazione obsoleta e superata dallo sviluppo tecnologico e delle conoscenze".

Come partecipareSono stati allertati tutti i collegi provinciali che si stanno muovendo per agevolare la partecipazione degli iscritti. La registrazione per la partecipazione alla manifestazione deve essere effettuata entro e non oltre la data del 16 settembre 2012, compilando il modulo pubblicato sulla homepage del sito del CNG, cliccando sul link Manifestazione nazionale competenze 26 settembre 2012.

Fonte

venerdì 29 giugno 2012

Lo Studio tecnico Grifonelli Geometra Giorgio





Lo Studio tecnico Grifonelli
fornisce servizi tecnici e in particolare:
  • accatastamenti e variazioni catastali
  • frazionementi e riconfinamenti
  • gestione immobiliare
  • successioni 
  • divisioni
  • stime immobiliari
  • ristrutturazioni 
  • progettazione edifici
  • volture catastali
  • planimetrie catastali
  • rilievi topografici
  • pratiche scia
  • calcolo tabelle millesimali
  • calcolo IMU
  • pratiche detrazione 36% e 55%
  • progettazione arredamento interno ed esterno
  • progettazione impianti fotovoltaici e/o solare termico
  • compromessi compravendite 
  • contratti locazione  
  • predispozioni e assistenza per atti notarili  



Lo Studio si avvale, al fine di ottimizzare il servizio o se richiesto direttamente dalla committenza, anche della collaborazione e/o consulenza di altre figure professionali del settore quali architetti, ingegneri, geologi, notai e avvocati.




Grifonelli Geometra Giorgio
    +39 392 6248859 
giorgiogrifonelli@gmail.com